Участие в долевом строительстве: советы гражданам

site-descr1

ВНИМАНИЕ: Позвоните по телефону 8 929 847 97 48. Мы проконсультируем Вас бесплатно!

Само согласие на участие в долевом строительстве уже подразумевает определенную степень риска. Однако перспектива покупки собственной квартиры на 25-30% ниже ее рыночной стоимости заставляет потенциальных вкладчиков забыть об осторожности. Они слепо доверяют обещаниям, данным представителями строительной компании.

В 2005 году был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Государство решило усилить юридическую защиту дольщиков от компаний-мошенников и их представителей. Граждане, принимающие участие в долевом строительстве, были наделены дополнительными возможностями для защиты своих законных интересов и прав. Стоит отметить, что действие этого закона распространяется далеко не на все строительные объекты. К тому же, сам закон учитывает не все случаи, которые могут возникнуть при заключении договора между сторонами, а также во время строительства жилого объекта.

Отличительные положения ФЗ №214

Согласно ФЗ №214 «Об участии граждан в долевом строительстве», строительная компания (застройщик), а также юридическое или физическое лицо (в дальнейшем – дольщик) заключает договор долевого участия в строительстве объекта. Ранее в подобных случаях подписывался инвестиционный договор.

Застройщик сможет заключить первые договоры долевого участия в строительстве лишь после того, как выполнит следующие действия:

• Примет участие в открытом аукционе, где приобретет в собственность или возьмет в аренду земучасток для дальнейшего строительства объекта;
• Обратиться в соответствующую инстанцию для получения разрешения на строительство;
• Разместит на своем сайте или в СМИ проектную декларацию о предстоящей строительной компании;
• С момента публикации описанных выше сведений должно пройти не менее 2 недель.

Во избежание ситуаций, связанных с двойными продажами, все договоры долевого участия должны пройти процедуру госрегистрации. Для этого им необходимо обратиться в регистрационную палату (Росреестр).

Земучасток и строящийся на нем дом находятся у дольщиков в качестве залога. Если у компании-застройщика возникнут финансовые трудности, и продолжать возведение объекта она не может, то в этом случае проводятся публичные торги, а вырученные за продажу деньги распределяются между дольщиками.

При грубом нарушении сроков ввода объекта в эксплуатацию дольщики вправе требовать выплаты неустойки за каждый день просрочки. Отметим, что никакие штрафы для дольщиков, пропускающих очередной платеж, законом не предусмотрены. Существует целый ряд случаев, когда дольщик имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. В то время как строительной компании для этого нужно обратиться в суд.

Обращаем внимание читателей «ЮристН» на то, что в течение пяти лет со дня окончания строительства объекта дольщики могут предъявить свои претензии к компании-застройщику. В чем же заключаются эти претензии? В невыполнении застройщиком взятых на себя обязательств.

Любые пункты договора, которые освобождают застройщика от ответственности за ошибки, допущенные при возведении объекта, считаются не значительными. Они не имеют никакой юридической силы.

В договоре об участии в долевом строительстве должен быть проставлен срок окончания работ, а также точная дата сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. В нем также должно быть сказано о штрафных санкциях, которые ждут застройщика за невыполнение условий и нарушение сроков сдачи. Действующий закон четко разграничивает права и обязанности обеих сторон. Схема такова: подрядчик строит жилье и сдает его в эксплуатацию, а заказчик оплачивает проведение строительных работ.

Что может указывать на недобросовестность компании?

Ни для кого не секрет, что даже самое совершенное законодательство не сможет обеспечить дольщикам 100%-ную гарантию от мошеннических действий компаний-застройщиков. В большинстве случаев к составленным договорам невозможно предъявить никаких претензий. С юридической точки зрения они выполнены безукоризненно. Какие же моменты, присутствующие в договоре, могут указывать на недобросовестность компании-застройщика? О них и пойдет речь ниже.

Для начала обратите внимание на дату получения компанией разрешения на строительство. Положения, описанные в ФЗ №214, не распространяются на объекты недвижимости, разрешение на возведение которых было получено застройщиками до 1 апреля 2005 года. Это значит, что в подобном случае строительная компания может привлекать денежные средства граждан, используя странные схемы. Чаще всего это инвестиционные договора. Именно по этой схеме проводилось возведение объектов жилой недвижимости до принятия данного закона. Поэтому причислять ее к мошеннической не стоит. Однако вы должны понимать, что такие договора составлялись при отсутствии законодательного регулирования. К тому же, они полностью защищают интересы компаний-застройщиков. В тексте подобного договора должны присутствовать пункты и оговорки, позволяющие гражданам потребовать от застройщика выполнения своих обязательств при возникновении споров.

Ваша задача – установить, действительно ли компания-застройщик имеет все права на возводимый объект жилой недвижимости. На ваше требование сотрудники строительной компании должны представить следующие документы:

• Оригинал договор на аренду земельного участка или свидетельство о праве собственности на него:
• Оригинал разрешения на возведение объекта;
• Оригинал проектной документации на строящийся объект недвижимости.

Ксерокопии указанных выше документов нельзя считать подтверждением достоверности информации, проступившей от сотрудников компании-застройщика. То же самое касается и переписки застройщика с соответствующими инстанциями. Даже если на ней присутствует большое количество печатей.

Некоторые застройщики, пытаясь обойти положения ФЗ №214, предлагают подписать вовсе не договор долевого участия в строительстве жилого объекта, а договор по купле-продаже недвижимости. После того, как физлицо внесет денежные средства,  с ним будет заключен предварительный договор. Строительная компания обязуется заключить основной договор, когда пройдет 3 месяца со дня регистрации права собственности на указанный объект. Читатели «ЮристН» должны знать о том, что подобная схема противоречит положениям ГК РФ.

В практике зафиксировано немало случаев, когда дольщику, помимо предварительного договора, предлагается подписать договор займа. По его условиям полученные от дольщика денежные средства могут  быть в дальнейшем возвращены ему в виде не только наличных, но и векселями. Надо сказать, что нет никакой привязки векселей к конкретным квартирам. Это значит, что вы можете обменять их на жилье или рассчитывать на получение своих денег обратно. Однако существует риск остаться с векселями на руках.

Чтобы минимализировать свои издержки, многие строительные компании ставят в договоре не полную стоимость квартиры, а только определенную ее часть (обычно 60-70%). Оставшаяся сумма денег оформляется в качестве взноса по страховке. Если по тем или иным причинам договор будет расторгнут, то вы можете рассчитывать на возвращении суммы, указанной в договоре, а это всего лишь 60-70%. Оставшуюся сумму вы сможете получить только  в том случае, если основание расторжения договора входит в перечень оснований для выплаты по страховке.

Описание вашего будущего жилья должно быть полностью отражено в подписанном договоре. В обязательном порядке указываются такие параметры, как номер подъезда и этажа, количество комнат в квартире, общая и жилая площадь. Это позволит в дальнейшем избежать недоразумений и разногласий с компанией-застройщиком. Согласно ГК РФ, предъявить свои исковые требования дольщик может только в отношении индивидуально-определенной вещи. Именно такой вашу квартиру делают указанные выше параметры.

В ФЗ №214 говорится о том, что договора об участии в долевом строительстве могут заключаться лишь между дольщиками и компанией-застройщиком. До недавнего времени на рынке недвижимости активно практиковалась переуступка прав на возводимый объект. К примеру, инвестор переуступал свои права на одну или несколько квартир подрядчику, который занимался их реализацией самостоятельно или с помощью риэлторов. Именно такие схемы применяются при двойных продажах.

Нередко участников долевого строительства просят внести денежные средства в кассу компании-застройщика. В таких случаях представители компании ссылаются на то, что таким образом они освобождаются от уплаты комиссии за осуществление банковского перевода. Законодательно это не запрещено. Однако ничего, кроме приходного кассового ордера, на руки вам выдано не будет. Граждане, вложившие свои деньги в строительство жилья, имеют право на определенные льготы при уплате подоходного налога. Чтобы воспользоваться своим правом, вы должны принести в налоговую инспекцию документы, подтверждающие проведение банковских операций, но у вас их попусту нет. Во избежание неприятных ситуаций «ЮристН» рекомендует совершать все операции через банк.

Обязательно поинтересуйтесь у представителей компании-застройщика о наличии инвестиционного договора с городскими властями. Присутствие подобного договора можно назвать хорошим знаком, ведь именно мэр города и его подчиненные занимаются решением вопросов, связанных с выделением земельных участков под строительство.

Конечно же, возведение объекта жилой недвижимости может длиться очень долго. Строительная компания может изменить условия, оговоренные изначально, а также цены на квартиры. Это значит, конечный итог может сильно отличаться от стартового предложения. Нам остается надеяться, что описанные выше рекомендации помогут вам сделать правильный выбор и минимизировать риски.